Hubertz’ BauGB-Novelle: Kampf gegen Schrottimmobilien oder Einschränkung der Eigentumsfreiheit?

10. April 2026 | Kategorie: Allgemein, Politik

Symbolfoto Pfalz-Express, KI-erstellt

Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) hat einen Referentenentwurf zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) vorgelegt, der unter dem Titel „BauGB-Upgrade“ firmiert.

Das Vorhaben soll Kommunen schärfere Instrumente gegen vernachlässigte und verfallende „Schrottimmobilien“ geben und gleichzeitig Planungs- und Genehmigungsverfahren für den Wohnungsbau beschleunigen.

Der Entwurf befindet sich derzeit in der Ressortabstimmung und ist für einen Kabinettsbeschluss Ende Mai 2026 vorgesehen. Während die Regierung die Reform als notwendigen Schritt gegen Verwahrlosung und soziale Missstände darstellt, stößt vor allem der geplante neue Vorkaufsrechtstatbestand bei „extremistischen Aktivitäten“ auf deutliche Kritik.

Gegner sehen darin eine mögliche Einschränkung der Eigentums- und Meinungsfreiheit, da der Erwerb von Immobilien künftig von einer Art politischer oder weltanschaulicher Vorprüfung abhängig gemacht werden könnte.

Ziele der Reform

Im Kern geht es der Ministerin darum, Kommunen handlungsfähiger zu machen. „Bei Schrottimmobilien gilt: Eigentum verpflichtet“, betonte Hubertz. In Fällen bewusster Vernachlässigung von Wohnraum sollen Kommunen leichter Instandsetzungsgebote erlassen können. Bei extremem Missbrauch – also wenn der Eigentümer einem bestandskräftigen Modernisierungsgebot nicht nachkommt – soll sogar eine Enteignung zum Verkehrswert möglich sein.

Ziel ist es, Verfall, Kriminalität und negative Auswirkungen auf das städtebauliche Umfeld zu bekämpfen, insbesondere in Problemvierteln wie im Ruhrgebiet. Zusätzlich sind eine stärkere Priorisierung des Wohnungbaus (ähnlich wie bei erneuerbaren Energien), die Digitalisierung von Verwaltungsprozessen und die Wiederherstellung des kommunalen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten geplant.

Umstrittener neuer Vorkaufsrechtstatbestand

Besonders kontrovers ist eine Erweiterung des kommunalen Vorkaufsrechts: Kommunen sollen künftig eingreifen können, wenn der potenzielle Käufer „der organisierten Kriminalität oder extremistischen Aktivitäten Vorschub leistet“.

Der Entwurf nennt dabei „rechts-, links- oder religiös motivierte extremistische Bestrebungen“. In solchen Fällen ist eine Zusammenarbeit mit dem Verfassungsschutz vorgesehen. Das Ministerium betont, dass eine bloße abweichende politische Meinung nicht ausreiche und es um konkrete verfassungsfeindliche Bestrebungen gehen müsse, etwa den gezielten Aufkauf von Immobilien zur Schaffung von Vernetzungsorten für Extremisten.

Kritiker halten diese Formulierung jedoch für zu weit gefasst. Sie befürchten, dass in der Praxis der Immobilienerwerb von Personen mit nicht-mainstream-konformen Meinungen erschwert oder verhindert werden könnte.

Der Vorwurf lautet, hier werde ein „Gesinnungs-TÜV“ eingeführt, der die Eigentumsfreiheit (Art. 14 GG) und die Meinungsfreiheit aushöhle. Auch aus der Union kommt die Mahnung, bei den neuen Eingriffsmöglichkeiten „Maß zu halten“ und sie nicht auf beliebige städtebauliche Ziele auszuweiten.

Scharfe Ablehnung kommt von der AfD, die von einem „verfassungswidrigen Instrument“ spricht.

Weitere Reaktionen

Viele betroffene Kommunen begrüßen die geplanten schärferen Instrumente gegen echte Schrottimmobilien und Verwahrlosung. Gleichzeitig wird in der Debatte die Frage aufgeworfen, ob der Gesetzentwurf über das eigentliche Problem der verfallenden Häuser hinausgeht und den Staat zu stark in den freien Immobilienmarkt eingreifen lässt.

Staatliche Eingriffe in Eigentumsrecht

Ob der Entwurf in dieser Form Bundestag und Bundesrat passiert, ist noch offen. Änderungen im parlamentarischen Verfahren gelten als wahrscheinlich. Die Novelle wirft somit grundsätzliche Fragen auf: Wie weit dürfen staatliche Eingriffe in das Eigentumsrecht gehen, um öffentliche Interessen durchzusetzen – und wo beginnt die Gefahr einer ideologischen Selektion beim Hauskauf?