Ferienhaus in Reichweite: Immobilienboom auf Mallorca

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Mallorca übt seit Jahrzehnten eine besondere Faszination auf Reisende aus: endlose Küstenstreifen, verträumte Bergdörfer und ein mildes, sonniges Klima. Kein Wunder, dass immer mehr Menschen darüber nachdenken, nicht nur Urlaub auf der Baleareninsel zu machen, sondern gleich ganz oder teilweise dort zu wohnen.

Der Trend zum Kauf einer eigenen Immobilie – ob für den Ruhestand, als Renditeobjekt oder einfach als Feriendomizil – hält ungebrochen an. Doch wer sich für den Immobilienkauf auf Mallorca entscheidet, steht vor spezifischen Herausforderungen, die sich von den Gepflogenheiten des deutschen Marktes deutlich unterscheiden.

Nachfolgend finden Sie einige zentrale Punkte und eine kompakte Checkliste, die helfen, das Projekt „Traumhaus auf Mallorca“ erfolgreich anzugehen.

1. Warum Mallorca so beliebt ist

Die Beliebtheit Mallorcas als Wohn- und Feriendomizil hat viele Gründe. Zum einen ist die Insel von nahezu allen europäischen Großstädten bequem per Flugzeug erreichbar. Zum anderen punktet Mallorca mit einer gut ausgebauten Infrastruktur, die sowohl urbane als auch ländlich-idyllische Wünsche erfüllt. Zahlreiche Deutsche zieht es dank der langen Strände und der gastfreundlichen Kultur hierher, was sich schon in den 1980er Jahren bemerkbar machte.

Heute schätzen vor allem Ruheständler das milde Klima – und nach Schätzung der Universität der Balearen leben inzwischen rund 60.000 Bundesbürger für längere Zeit im Jahr auf Mallorca.

Einen zusätzlichen Schub für den Immobilienmarkt gab es in den letzten Jahren durch den anhaltenden Preisauftrieb. Gerade Häuser mit Meerblick und besonders hochwertige Neubauten sind begehrt, weil sie potenziell hohe Wertsteigerungen und gute Vermietungserträge versprechen.

2. Checkliste für den Immobilienkauf auf Mallorca

Damit der Traum vom eigenen Haus am Mittelmeer nicht zum Reinfall wird, ist eine gute Vorbereitung das A und O. Viele Punkte ähneln zwar dem deutschen Immobilienkauf, doch es gibt wichtige Unterschiede und zusätzliche Formalitäten.

1. N.I.E. beantragen: Die „Número de Identificación de Extranjero“ (N.I.E.) ist eine essenzielle Steuernummer für Ausländer in Spanien. Ohne N.I.E. lassen sich weder Kaufverträge abschließen noch Bankkonten eröffnen oder Dauerverträge für Strom und Wasser abschließen. Deshalb sollte man diese Identifikationsnummer so früh wie möglich beantragen, entweder selbst vor Ort in Palma oder über einen beauftragten Dienstleister.
2. Spanisches Bankkonto: Die meisten Immobilienkäufe auf Mallorca werden mit einem bestätigten Bankscheck abgewickelt. Daher ist ein spanisches Bankkonto hilfreich, auf das die erforderlichen Geldbeträge eingezahlt werden können. Auch für laufende Kosten, wie Grundsteuer oder Versicherungen, empfiehlt sich ein Konto bei einer ortsansässigen Bank.
3. Eigenkapital sichern: Anders als in Deutschland gewähren spanische Banken Ausländern überwiegend maximal 70 % des Kaufpreises als Finanzierung. Das bedeutet, dass man 30 % oder mehr aus eigenen Mitteln aufbringen muss. Zusätzlich sollte man die Nebenkosten (Notar, Steuern, Makler, eventuelle Renovierungen) nicht vergessen, die rund 10 bis 13 % des Kaufpreises betragen können.
4. Finanzierung klären: Nicht alle deutschen Banken möchten das Risiko eines Auslandsimmobilienkredits eingehen. Deshalb muss man frühzeitig klären, ob eine Finanzierung über die Hausbank möglich ist. Alternativ bietet sich eine spanische Bank an, wobei diese oft variable Zinssätze anbietet, die an den Euribor gebunden sind. Eine weitere Variante wäre, Immobilieneigentum in Deutschland zu beleihen und so die Mallorca-Immobilie lastenfrei zu halten.
5. Objektbesichtigung und Prüfung: Vor dem Kauf sollte man sich ausführlich über die Lage und den Zustand des Wunschobjekts informieren. Wichtig ist, ob die Immobilie über eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) verfügt, da ohne sie kein legaler Anschluss an Strom- und Wassernetze möglich ist. Außerdem lohnt es sich, zu prüfen, ob Umbauten genehmigt wurden und ob eventuelle Altlasten bestehen.
6. Verträge prüfen und Details klären: Zu den entscheidenden Unterlagen gehören der Grundbuchauszug (Nota simple) sowie die bestehende Kaufurkunde des Verkäufers. Auch eine Inventarliste sollte angefertigt werden, wenn Möbel oder Einbauten im Objekt verbleiben. Wichtig sind überdies Informationen zum Verkäufer selbst: Wer dringend verkaufen muss, ist oft eher zu Preiszugeständnissen bereit.
7. Options- oder Reservierungsvertrag: Häufig wird vor dem eigentlichen Kaufvertrag ein Reservierungsvertrag unterzeichnet, für den eine kleine Gebühr anfällt. Diese wird bei tatsächlich erfolgendem Kauf angerechnet. Alternativ kommt ein Optionsvertrag (contrato de opcion de compra) infrage, in dem bereits alle wichtigen Kaufbedingungen festgehalten werden. Hier wird meist eine Optionsgebühr von 10 % des Kaufpreises hinterlegt.
8. Notarieller Kaufvertrag (Escritura): Rechtssicherheit bietet erst die notarielle Beurkundung, die zur Eintragung ins Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) berechtigt. Diese verhindert Mehrfachverkäufe und stellt klar, dass die Immobilie schuldenfrei auf den Käufer übergeht. Spätestens hier werden alle Dokumente ein letztes Mal geprüft und offizielle Steuern oder Gebühren fällig.

3. Gefragte Regionen und Immobilienarten

Mallorca ist geografisch vielfältig. Während der Südwesten – etwa Son Vida, Puerto de Andratx oder Bendinat – für Luxusimmobilien bekannt ist, liegen in anderen Teilen der Insel erschwinglichere Häuser und Fincas. Hier kann man mitunter günstigere Preise erzielen, muss aber längere Wege zu touristischen Zentren in Kauf nehmen. Wer gern nah am Meer wohnt, sucht häufig gezielt nach Objekten mit erstklassigem Ausblick; diese sind allerdings deutlich teurer.

Rentner, die auf Dauer umsiedeln möchten, bevorzugen oft Regionen mit guter medizinischer Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten und Anbindung an Palma. Wer eine reine Ferienimmobilie plant, die womöglich auch vermietet werden soll, legt größeren Wert auf Nähe zu Stränden oder Ausflugszielen.

5. Professioneller Umzug: Vorteile einer professionellen Spedition

Obwohl eine leere Immobilie auf Mallorca vielen als Neuanfang erscheint, möchten die meisten Käufer doch ihr vertrautes Mobiliar, persönliche Gegenstände oder gar Kunstwerke mitnehmen. Genau hier kommt eine Spedition die sich auf Umzüge nach Mallorca spezialisiert hat ins Spiel.

Diese Dienstleister sind darauf spezialisiert, den gesamten Transportweg von Deutschland bis zur Baleareninsel durchzuplanen. Sie übernehmen Verpackung, Verladung, Fährüberfahrt und Zollformalitäten, falls erforderlich. Das spart Zeit, Nerven und minimiert Transportschäden. Häufig wird auch Zwischenlagerung angeboten, etwa wenn die Renovierung der Immobilie noch nicht abgeschlossen ist.

Wer auf professionelle Unterstützung setzt, profitiert nicht nur von versichertem Transport, sondern auch von einer oft langjährigen Erfahrung der Anbieter. Sie kennen die lokalen Gegebenheiten, wissen, wie enge Straßen in bestimmten Orten zu befahren sind und koordinieren die Abläufe rund um die Anlieferung. So gelingt der Einzug ins neue Zuhause auf Mallorca stressfreier und effizienter.

6. Kosten, Steuern und Nebenkosten

Die Erwerbsnebenkosten betragen je nach Region und Objektklasse 10 bis 13 % des Kaufpreises. Dazu zählen Notar- und Anwaltsgebühren, Grundbucheintrag sowie Steuern wie die Grunderwerbssteuer (ITP) oder bei Neubauten die Mehrwertsteuer (IVA). Auch eine Stempel- bzw. Beurkundungssteuer sowie kommunale Abgaben können anfallen.

Wer per Hypothek finanziert, muss für den Kredit zusätzliche Gebühren einkalkulieren, zum Beispiel für Eintragung und Bankbearbeitung.