Immobilienverkauf vorbereiten: Unterlagen, Energieausweis und Notartermin im Blick

25. Oktober 2026 | Kategorie: Immobilien, Ratgeber

Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, beginnt lange vor dem Notartermin. Noch bevor ein Inserat erscheint, stellen sich Fragen zu Grundrissen, Modernisierungen, Energieausweis und Angebotspreis.

Später müssen Angaben aus dem Exposé zu den Auskünften bei der Besichtigung und zu den Vereinbarungen im Kaufvertrag passen. Wer die Vorbereitung in einzelne Schritte aufteilt, kann Rückfragen gezielt beantworten. Dabei lohnt es sich, gesetzliche Pflichten von organisatorischen Maßnahmen zu unterscheiden: Nicht jede nützliche Unterlage ist vorgeschrieben, manche Dokumente müssen jedoch zu einem bestimmten Zeitpunkt vorliegen.

Vor dem Inserat: Objektinformationen und Unterlagen bündeln

Am Anfang steht ein möglichst genauer Überblick über die Immobilie. Dazu gehören die Objektart, Angaben zu Grundstück und Wohnfläche, vorhandene Grundrisse, die Ausstattung sowie Informationen zu Baujahr, Umbauten und Modernisierungen. Eigentümer können außerdem zusammentragen, welche laufenden Kosten mit dem Objekt verbunden sind und welche Besonderheiten Interessenten bei einer Besichtigung erkennen oder erfragen könnten. Bei einer Eigentumswohnung sind zusätzlich Informationen zur Gemeinschaft und zum gemeinschaftlichen Eigentum für die Einschätzung relevant.

Es geht dabei nicht um eine für jeden Verkauf identische gesetzliche Dokumentenliste. Welche Nachweise benötigt werden, hängt vom Objekt und vom weiteren Ablauf ab. Hilfreich ist zunächst, vorhandene Unterlagen zu sichten und Angaben aus verschiedenen Quellen abzugleichen. Weichen etwa ältere Grundrisse vom heutigen Zustand ab, sollte das bei der Vorbereitung berücksichtigt werden. Eine ungeprüfte Zahl im Inserat lässt sich später schwerer erklären als eine Angabe, deren Grundlage von Anfang an nachvollziehbar ist.

Der Energieausweis gehört früh in die Planung

Für den Verkauf eines Gebäudes oder einer Wohnung ist grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Ist bereits ein gültiger Ausweis vorhanden, muss nicht allein wegen des Verkaufs ein neuer erstellt werden. Eigentümer sollten deshalb früh prüfen, ob ein Ausweis vorliegt und ob er sich auf das angebotene Objekt bezieht. Das GEG-Infoportal des Bundes erläutert die Anlässe und Zeitpunkte für Ausstellung und Vorlage. Für die Vorbereitung ist zudem hilfreich, das Ausstellungsdatum und die Angaben zum Gebäude mit den vorhandenen Objektunterlagen abzugleichen, damit Rückfragen zum Ausweis nicht erst bei der Besichtigung auffallen.

Nach § 80 Gebäudeenergiegesetz ist der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; auf Anforderung muss er unverzüglich vorgelegt werden. Findet keine Besichtigung statt, gelten ebenfalls Vorgaben für die Vorlage. Nach Abschluss des Kaufvertrags erhält der Käufer den Energieausweis unverzüglich. Das Dokument beschreibt energetische Eigenschaften des Gebäudes. Aus seinen Angaben allein folgt weder eine pauschale Sanierungspflicht noch ein Verbot, die Immobilie zu verkaufen.

Ein nachvollziehbarer Angebotspreis braucht mehr als eine Online-Schätzung

Bei der Preisfindung kann eine objektspezifische Wertermittlung helfen: Die fundamentis GmbH bietet Immobilienverkauf und Wertermittlung in Passau, Landshut und Umgebung an. Ein Immobilienmakler mit Erfahrung in Landshut kann dabei die Eigenschaften des konkreten Objekts und dessen Lage gemeinsam betrachten.

Online-Rechner können einen ersten Anhaltspunkt liefern, bilden aber individuelle Merkmale nur begrenzt ab. Neben Größe und Objektart spielen unter anderem Zustand, Ausstattung, Grundriss und Mikrolage eine Rolle. Auch Vergleichsangebote sind nur dann aussagekräftig, wenn die Objekte tatsächlich ähnlich sind: Zwei Häuser in derselben Stadt können sich erheblich unterscheiden, etwa durch Modernisierungen oder die Nutzbarkeit des Grundstücks. Eine nachvollziehbare Preisvorstellung berücksichtigt deshalb sowohl verfügbare Vergleichsdaten als auch die Unterlagen und den tatsächlichen Zustand der Immobilie. Für Eigentümer ist es sinnvoll, die Annahmen hinter einer Schätzung zu verstehen, bevor daraus ein Angebotspreis wird.

Besichtigungen und Rückfragen sachlich vorbereiten

Mit dem Inserat werden aus gesammelten Informationen konkrete Aussagen gegenüber Interessenten. Wohnflächenangaben, Ausstattungsmerkmale und Beschreibungen von Modernisierungen sollten deshalb im Exposé, in den Unterlagen und im Gespräch übereinstimmen. Eine Besichtigung bietet Kaufinteressenten die Gelegenheit, sich selbst ein Bild von Räumen, Ausstattung und Umfeld zu machen. Eigentümer können sie vorbereiten, indem sie wichtige Unterlagen griffbereit halten und sich überlegen, welche Fragen sich aus dem Zustand des Objekts ergeben könnten.

Bekannte Eigenschaften sollten sachlich beschrieben und nicht beschönigt werden. Das betrifft beispielsweise erkennbare Schäden ebenso wie Umbauten, zu denen Unterlagen vorhanden sind. Bleibt eine Detailfrage zunächst offen, ist eine spätere Antwort auf Grundlage der Unterlagen hilfreicher als eine spontane Vermutung.

Das gilt auch für Fragen zu mitverkauften Einbauten oder zum möglichen Übergabezeitpunkt: Was für Interessenten bei der Entscheidung wichtig ist, sollte im Verlauf der Gespräche eindeutig werden. Eine sorgfältige Vorbereitung ersetzt deren eigene Prüfung nicht, schafft aber eine verlässliche Grundlage für weitere Verhandlungen.

Was vor dem Notartermin geklärt sein sollte

Eine mündliche Einigung reicht grundsätzlich nicht für einen wirksamen Grundstückskaufvertrag aus. Verträge, durch die sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum verpflichtet, bedürfen grundsätzlich der notariellen Beurkundung.

Diese Formvorgabe steht in § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Sie gilt auch beim üblichen Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Der Notartermin ist daher ein eigenständiger Schritt im Verkaufsprozess und nicht bloß die schriftliche Bestätigung eines zuvor formlos abgeschlossenen Kaufs.

Damit der Vertragsentwurf die beabsichtigten Vereinbarungen abbilden kann, sollten die Beteiligten wesentliche Punkte rechtzeitig besprechen. Dazu zählen Kaufpreis und Zahlungsabwicklung, der geplante Übergabetermin sowie Gegenstände, die mitverkauft werden sollen. Auch unterschiedliche Vorstellungen darüber, wann das Objekt geräumt übergeben wird, gehören vor der Beurkundung auf den Tisch.

Fragen zum Vertragsentwurf können mit dem Notariat besprochen werden. Wer einzelne Regelungen nicht versteht oder ändern möchte, sollte das vor der Unterschrift ansprechen, statt auf eine spätere mündliche Nebenabrede zu vertrauen.

Von der Vorbereitung bis zur Übergabe den Ablauf im Blick behalten

Nach den ersten Verkaufsgesprächen sind die Unterlagen nicht erledigt: Sie begleiten den Vorgang bis zum Vertragsabschluss und zur Übergabe. Eigentümer können für sich festhalten, welche Angaben bereits geprüft sind, welche Dokumente für Interessenten bereitliegen und welche Vereinbarungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden sollen.

Wer Unterstützung bei Verkauf und Wertermittlung nutzt, kann Aufgaben und Zuständigkeiten entsprechend abstimmen. Die fundamentis GmbH verbindet diese beiden Leistungen mit ihrem regionalen Schwerpunkt in Passau und Landshut.

Auch die Übergabe verdient eine eigene Vorbereitung. Maßgeblich ist der im Kaufvertrag vereinbarte Ablauf. Am Übergabetag können die Beteiligten den Zustand des Objekts, übergebene Schlüssel und Unterlagen sowie Zählerstände in einem Protokoll festhalten.

Das macht später nachvollziehbar, was tatsächlich übergeben wurde. Der praktische Anfang liegt jedoch deutlich früher: Wer vor dem Inserat Objektangaben ordnet und den Energieausweisstatus prüft, schafft eine bessere Grundlage für Besichtigungen, Vertragsgespräche und schließlich die Übergabe.