Immobilienbewertung: Wie Sie den Zeitwert Ihrer Immobilie professionell ermitteln

Verkehrswertgutachten: So wird der Marktwert von Immobilien ermittelt.
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Im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf von Immobilien tauchen immer wieder die Begriffe Marktwert, Verkehrswert oder auch Verkehrswertgutachten auf.

Diese Begriffe können synonym verwendet werden, denn sie beschreiben den realistisch erzielbaren Wert auf dem Immobilienmarkt. Doch wie wird der Verkehrswert ermittelt und wofür wird er überhaupt benötigt?

Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert

Der Wert einer Immobilie kann entweder online oder durch ein so genanntes Vollgutachten ermittelt werden. Ein solches Verkehrswertgutachten kann ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder ein für die Bewertung von Immobilien zugelassener Gutachter erstellen.

„Ein Verkehrswertgutachten wird zum Beispiel für gerichtliche Auseinandersetzungen oder für das Finanzamt benötigt. Aber auch bei der Übertragung von Privat- und Betriebsvermögen, bei der im Handelsgesetzbuch vorgeschriebenen Bilanzierung von Immobilien sowie bei Erbschaftsangelegenheiten oder Scheidungen ist die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens durch einen Sachverständigen sinnvoll“, so der erfahrene Immobiliensachverständige André Heid.

Der Hinweis auf die Verwertbarkeit vor Gericht macht bereits deutlich, was ein Kurzgutachten, das auch von einem Immobilienmakler erstellt werden kann, oder eine Online-Verkehrswertermittlung von einem Vollgutachten unterscheidet. Die beiden erstgenannten haben keine Beweiskraft vor Gericht.

Wie ein Verkehrswertgutachten online entsteht

Wer den Verkaufspreis seiner Immobilie online ermitteln möchte, erhält eine sehr schnelle und fast immer kostenlose Wertermittlung. Allerdings basiert die Online Verkehrswertermittlung auf ausgewählten Basisdaten, die das ermittelnde System entweder aus dem Internet extrahiert oder vom Auftraggeber erhält, wenn dieser das Onlineformular ausfüllt.

Zu den Informationen, die bei einer Online-Verkehrswertermittlung abgefragt werden, gehören unter anderem die Art der Immobilie, die Anschrift sowie die Grundstücks- und Wohnfläche. Auch die Nutzungsart ist von Bedeutung.

Hinzu kommen Angaben zum Baujahr sowie zu durchgeführten Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen. Meist sind auch Angaben zum Zustand und zu vorhandenen Garagen oder Stellplätzen erforderlich. Nach Abschluss der Eingabe kann die Verkehrswertberechnung über einen entsprechenden Button gestartet werden.

Das gesamte Verfahren der Online-Verkehrswertermittlung nimmt nur wenige Minuten in Anspruch und ist kostenlos oder zumindest sehr kostengünstig. Zu beachten ist vor allem, dass die Online-Verkehrswertermittlung verfahrensbedingt, immer nur einen groben Richtwert liefern kann. Der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie kann vom angegebenen Marktwert um 10 bis 30 Prozent abweichen, in Einzelfällen kann die Differenz sogar noch größer sein.

Verkehrswertgutachten als Vollgutachten

Bei einem Vollgutachten durch einen Sachverständigen oder Gutachter fließen dagegen wesentlich mehr Faktoren in die Wertermittlung ein, etwa auf der Immobilie lastende Rechte, Daten von Gutachterausschüssen, vorhandene Unterlagen zur Immobilie oder vorhandene Baumängel.

Schon bei der Auswahl des Gutachters ist es laut André Heid wichtig, auf dessen Qualifikation zu achten: „Weder der Begriff des Gutachters noch der des Sachverständigen sind in Deutschland geschützt. Umso wichtiger ist es, die Anforderungen und Qualitätsstandards bei der Immobilienbewertung klar zu definieren und weiterzuentwickeln.

Um ein vollständiges und aussagekräftiges Verkehrswertgutachten erstellen zu können, nimmt ein seriöser Sachverständiger das zu bewertende Objekt selbst in Augenschein. Darüber hinaus wendet er gesetzeskonforme Bewertungsverfahren an, in diesem Fall das Verkehrswertverfahren.

Für die Erstellung sind vor allem Immobilien-, Markt- und Methodenkenntnisse erforderlich. Der Gründer und Geschäftsführer von Heid Immobilienbewertung, André Heid, ist sich als langjähriger Immobiliensachverständiger der Verantwortung bei einer Wertermittlung bewusst und legt Wert auf eine entsprechende Vorgehensweise: „Wir bewerten Ihre Immobilie präzise, zuverlässig & transparent“.

Zu den notwendigen Unterlagen für ein Verkehrswertgutachten gehören grundsätzlich ein aktueller Grundbuchauszug, eine Baubeschreibung und eine Baugenehmigung. Darüber hinaus sind Bauzeichnungen, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten erforderlich, Flächen- und Raumberechnungen (Bruttogrundfläche und Kubaturberechnung) sowie Wohn- und Nutzflächenberechnungen, ein amtlicher Lageplan und der Energieausweis zwingend erforderlich.

Um einen realistischen Verkehrswert ermitteln zu können, benötigt der Gutachter darüber hinaus Informationen über vorhandene, größere Schäden sowie alle durchgeführten Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen der letzten 20 Jahre.

Verkehrswertermittlung online oder Kurzgutachten mit begrenztem Umfang

Eine Online-Verkehrswertermittlung ist in ihrem Umfang begrenzt, wird doch das Ergebnis auf einer Website angezeigt. Beauftragt man ein Kurzgutachten, hat dieses normalerweise einen Umfang von 30 bis 35 Seiten und ist damit etwa halb so lang, wie ein ausführliches Verkehrswertgutachten.

Das 50- bis 60-seitige Verkehrswertgutachten berücksichtigt alle werterhöhenden, aber auch wertmindernden Faktoren einer Immobilie (z.B. Smart-Home-Einbauten, Sicherheitsmaßnahmen oder auch Hochwasserschäden) und errechnet daraus den Marktwert, zu dem die Immobilie unter normalen Umständen verkauft werden kann.