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Mieterhöhungen sind immer ein Ärgernis. Allerdings dürfen Vermieter die Miete nicht beliebig erhöhen.
Voraussetzungen für zulässige Mieterhöhungen
Vermieter sind berechtigt, die Miete bis zum ortsüblichen Satz anzuheben (§ 558 Abs. 2 BGB). Dies ist gegeben, wenn die Miete dem Durchschnitt der vergangenen sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend nicht übersteigt. Der Vermieter muss die Mieterhöhung dem Mieter in schriftlicher Form übermitteln. Die Entscheidung ist begründungspflichtig. Ist eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart, darf der Vermieter die Miete über den im Mietvertrag vereinbarten Umfang hinaus nicht anheben. Der Mietspiegel ist in diesem Fall nicht maßgeblich.
Abstände zwischen zwei Mieterhöhungen
Nach Beginn der Gültigkeit einer erhöhten Miete [1] ist eine weitere Mietsteigerung für zwölf Monate ausgeschlossen. Außerdem muss der Vermieter bei einer entsprechenden Absicht eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats einräumen. Faktisch darf die Miete daher erst nach fünfzehn Monaten ansteigen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Ausnahme kann vorliegen, wenn die Miete zuvor aufgrund einer Sanierung erhöht wurde und diese nun an die ortsübliche Miete angepasst werden soll.
Obergrenze bei der Mieterhöhung
Wenn Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete [2] anpassen, gilt eine gesetzliche Obergrenze (§ 558 Abs. 3 BGB). Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent erhöht werden. Erhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen bleiben hiervon unberührt.
Mängel am Mietobjekt
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem ordnungsgemäßen und mängelfreien Zustand zu überlassen (§§ 535 ff. BGB). Wenn während der Mietzeit Mängel auftreten, hat der Vermieter diese zu beheben. Der Mieter ist seinerseits gehalten, den Vermieter schriftlich über das Vorliegen eines Schadens zu informieren und zur Beseitigung des Mangels aufzufordern. Solange der Fehler nicht behoben ist, darf der Mieter Gewährleistungsrechte geltend machen (§ 536 BGB). Dies bedeutet zum Beispiel, die Miete zu mindern.
Mängelanzeige
Es empfiehlt sich, dem Vermieter eine Frist für die Beseitigung des Mangels zu setzen. Falls der Zeitpunkt überschritten wird, sollte der Mieter eine Ersatzvornahme ankündigen und erklären, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen. Ein Mangel liegt vor, wenn das Mietobjekt so beschaffen ist, dass der Mieter die Wohnung nicht in der üblichen Weise nutzen kann. Beispiele für Mängel sind defekte Heizkörper, undichte Fenster und Feuchtigkeitsschäden. Auch von der Umgebung ausgehende Störungen können Mängel darstellen. Hierzu zählt Lärm aus einer benachbarten Kneipe. Auch ein Sportplatz kann unter Umständen als Beeinträchtigung für die Mieter zu bewerten sein. Bei Maßnahmen zur Modernisierung oder Instandsetzung im Haus aufgrund von Lärm oder Schmutz kommt ebenfalls eine Mietminderung in Betracht. Hat ein Mangel lediglich eine unerhebliche Beeinträchtigung zur Folge, kann der Mieter zwar die Instandsetzung verlangen, darf aber nicht die Miete kürzen. Dies ist zum Beispiel gegeben, wenn eine Glühlampe im Hausflur defekt ist.
Regelungen zur Mietminderung
Nach der Entdeckung des Mangels sollte der Mieter diesen schriftlich anzeigen, die Reparatur fordern und erklären, die volle Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen. Damit ist die Voraussetzung geschaffen, die Miete auch rückwirkend zu kürzen, falls der Mangel nach mehreren Wochen nicht behoben ist. Der Mieter muss die Mietminderung nicht vorher beantragen. Es kann jedoch sinnvoll sein, mit dem Vermieter den Umfang der Mietminderung zu vereinbaren, um eine gerichtliche Auseinandersetzung in der Zukunft zu vermeiden. Zahlt der Mieter trotz eines bekannten Mangels die Miete vorbehaltlos weiter, kann diese unter Umständen nicht mehr vom Vermieter zurückverlangt werden. Eine spätere Mietminderung ist jedoch nicht ausgeschlossen.
Die fachkundige Beratung, z.B. durch Mietrecht Anwalt für Köln, NRW und die Pfalz [3], ist in diesem Fall unbedingt zu empfehlen. Ausgeschlossen ist eine Mietminderung, wenn der Mieter den Mangel bereits beim Abschluss des Mietvertrages kannte oder hätte erkennen müssen. Dieser Tatbestand liegt nicht vor, wenn der Vermieter dem Mieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. (sl)
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