Symbolbild: dts Nachrichtenagentur
Bei der Anmietung eines Büros oder Geschäftshauses für ein Unternehmen verlangt der Vermieter eine Kaution von drei Monatsmieten.
Aber was genau ist eine Kaution? Worin besteht der Unterschied zu einer Bankgarantie? Und ist es möglich, die Kaution mit dem Vermieter zu verhandeln? Und was ist, wenn der Vermieter in Konkurs geht? In diesem Artikel werden wir genauer auf das Thema Kaution eingehen und was das bedeutet.
Worin besteht der Unterschied zwischen einer Kaution und einer Bankgarantie bei der Vermietung?
Im Allgemeinen ist die Verpflichtung zur Sicherheitsleistung im Mietvertrag enthalten. Dies kann auf verschiedene Weise geschehen. Die am häufigsten verwendeten Arten sind die Kaution und die Bankgarantie.
Die gebräuchlichste Sicherheitsleistung ist eine Kaution. Im Falle einer Kaution zahlt der Mieter einen Betrag an den Vermieter. Dieser Betrag bleibt auf dem Konto des Vermieters, solange der Mieter das Büro mietet. Der Vermieter reserviert diesen Betrag für den Fall, dass der Mieter z.B. seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung der Miete nicht nachkommt.
Im Falle einer Bankgarantie wird die Garantie von einem Dritten, in diesem Fall der Bank, ausgestellt. Eine Bankgarantie ist eine Vereinbarung, bei der die Bank vorbehaltlos garantiert, einen Betrag an den Begünstigten, in diesem Fall den Leasinggeber, zu zahlen.
Als Mieter zahlt man eine gewisse Anzahl an Monatsmieten auf ein gesperrtes Bankkonto (die Bankgarantie). Die Bankgarantie gilt für die Dauer des gesamten Mietvertrags und wird in den meisten Fällen unmittelbar nach Beendigung des Mietvertrages freigegeben. Für diese Bankgarantie zahlen man eine Gebühr an die Bank. Die Gebühr besteht aus einer einmaligen Bearbeitungsgebühr und einer Jahres-, Halbjahres- oder Quartalsgebühr. Diese Kosten bleiben so lange bestehen, wie die Garantie noch nicht beendet ist.
Kurz gesagt, bei einer Kaution ist das Geld beim Vermieter selbst und mit einer Bankgarantie bei der Bank. Während einer Verhandlung mit Ihrem potentiellen neuen Vermieter können Sie dies besprechen.
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Vorteile einer Kaution und einer Bankgarantie
Für den Vermieter hat eine Kaution den klaren Vorteil, dass er das Geld bereits erhalten hat. Im Streitfall muss er keine Maßnahmen ergreifen, um einen Betrag einfordern zu können. Damit ein Vermieter den Betrag der Bankgarantie erhält, ist eine Aktion erforderlich. Der Vermieter muss eine Zahlungsaufforderung an die Bank richten. Die Bank darf diesen Antrag jedoch nicht ablehnen. Es liegt an dem Mieter festzulegen, ob der Vermieter zum Erhalt der Zahlung berechtigt ist.
Darüber hinaus besagt eine Bankgarantie in der Regel, dass sie auch für die Rechtsnachfolger von Vermietern gilt. Im Allgemeinen gibt es daher nur wenige Probleme mit dem Verkauf des Mietobjekts. Dies ist bei einer Einzahlung anders. Sie wird nicht automatisch durchlaufen. Diese muss im Kaufpreis enthalten sein.
Der große Vorteil einer Kaution gegenüber einer Bankgarantie besteht darin, dass einem als Mieter keine Kosten bei der Bank entstehen. Der Vermieter schuldet keine Zinsen auf das Sperrdepot.
Wie hoch ist der übliche Betrag einer Bankgarantie oder Kaution?
Per Gesetz ist es erlaubt, eine Kaution zu verlangen, es sei denn, der Betrag ist unverhältnismäßig hoch. Es gibt keine Regel, wie hoch eine Mietkaution sein darf. Eine Kaution von bis zu 3 Monaten bare Miete hält der Richter für angemessen. Die Höhe einer Kaution kann variieren und hängt von vielen verschiedenen Mietkonditionen ab. Der Betrag der Kaution oder Bankgarantie sollte mit dem potenziellen Vermieter festgelegt und notieret werden.
Wann kann der Vermieter die Kaution oder Bankgarantie in Anspruch nehmen?
In einer Reihe von Fällen kann der Vermieter die Bankgarantie oder die Einlage geltend machen. Wenn der Vermieter beschließt, die Bankgarantie von der Bank in Anspruch zu nehmen oder die Einlage zu nutzen, ist eine der folgenden Situationen eingetreten:
- Der Mieter ist nach Ablauf des Mietverhältnisses mit seiner Miete in Verzug;
- Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Büroflächen nicht richtlinienkonform an den Vermieter übergeben. Daher müssen kostenintensive Arbeiten durchgeführt werden. Diese Kosten gehen zu Lasten des Mieters;
- Während des Mietvertrages gibt es ein Inkassoverfahren und es wurde mit dem Inkassobüro und/oder dem Schuldnerverwalter vereinbart, dass die Bankgarantie in Anspruch genommen oder die Kaution im Zusammenhang mit dem Rückstand verwendet werden kann. Man muss den verwendeten Betrag immer auf den ursprünglichen Betrag der Bankgarantie oder Einlage aufstocken.
Mehrwertsteuer auf Kaution und Einlagen in der Bilanz
Eine Anzahlungsrechnung kann nicht als Aufwand verrechnet werden. Die Kaution muss auf einem Zwischenkonto in Ihrer Bilanz hinterlegt werden. Der Vermieter berechnet keine Mehrwertsteuer, da es sich nicht um eine erbrachte Dienstleistung oder ein Produkt handelt und keine Mehrwertsteuer auf die Kaution erhoben werden kann.
In Ihrer Bilanz legen Sie ein Ledger-Konto mit z.B. „Sicherheitsleistung“ an, das in Ihrer Bilanz ein Zwischenkonto ist. Sollte man das Büro jemals verlassen, erstattet der Eigentümer den Betrag und man kann ihn in der Bilanz ausweisen.
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